في الآونة الأخيرة، أدت الخلافات بين مالكي العقارات والمنازل والمستأجرين، إلى نحو 100 ألف قضية في موضوع "تحديد الإيجار"، وأكثر من 50 ألف قضية إخلاء، إلى ازدحام كبير في المحاكم بتركيا.
ومع بدء سريان عقوبة "الكسب غير العادل" مقابل الإيجار المرتفع، اعتباراً من 1 سبتمبر/ أيلول 2023، وفق القانون الجديد في تركيا، سيتمكن كل من المستأجرين والملاك من التوجه إلى الوساطة، وفق ما ذكرته صحيفة "صباح" التركية.
حقوق المستأجرين
ووفقاً لقانون "الالتزامات"، لا يمكن للملاك إخلاء المستأجرين لأسباب تعسفية قبل نهاية 10 سنوات من تاريخ توقيع أول عقد، باستثناء احتياجاتهم أو احتياجات عائلاتهم، ويقوم القاضي في قضايا "تحديد الإيجار" بإجراء "تخفيض رأس المال" مع حماية حقوق المستأجر السابق.
فعلى سبيل المثال، إذا كان المستأجر يدفع قيمة إيجار 6 آلاف ليرة تركية، وإذا كان المتوسط للإيجار حينها يبلغ 14 ألف ليرة، فيُحدد الإيجار بـ 10 آلاف ليرة.
ويمكن للمستأجر الذهاب إلى وسيط قانوني أو رفع دعوى قضائية عندما يتعرض إلى ضغوط وتهديدات ومضايقات من مالك العقار أو المنزل، كما أن انتهاء عقد الإيجار لا يخول المالك بطرد المستأجر، فالعقد الذي تنتهي مدته يجدد نفسه تلقائياً، وفق القانون.
حقوق الملاك
وبنفس الوقت ليس فقط المستأجرين لهم حقوق قانونية، فالملاك أيضاً لديهم حقوق، وأولئك الذين لا يدفعون بدل الإيجار للمالك لهم الحق في الإخلاء إذا كان هناك تجديد أو هدم كبير في المنزل، وإذا قام المستأجر بإخلاء المنزل مبكراً دون مواجهة أي مشاكل، فيحق للمالك المطالبة بإيجار 3 أشهر، وإذا قام المالك بتأجير المنزل لمستأجر آخر على الفور، فلا يمكنه المطالبة بهذا التعويض.
وأفردت صحيفة "صباح" إجابات على أبرز الأسئلة المطروحة حول الحقوق القانونية لكل من المستأجرين والملاك، وحدِّ الإيجار، والإخلاء القسري، وممارسات الوساطة وفق القانون الجديد الذي سيبدأ سريانه في مطلع سبتمبر القادم.. وهي كما يلي:
1- هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد؟
ما لم يكن للمالك سبب مبرر بموجب القانون، لا يمكن الإخلاء قبل انتهاء العقد. في حالة عدم دفع الإيجار، يتم إرسال إشعار من كاتب العدل لمدة 30 يوماً، وفي نهاية هذه الفترة، يمكن طلب الإخلاء من خلال دعوى إخلاء أو إجراء تنفيذي. اعتباراً من 1 سبتمبر/ أيلول 2023، كما سيكون من الممكن الذهاب إلى الوساطة مع طلب الإفراج دون رفع دعوى قضائية.
وإذا كان هناك خرق أساسي للعقد، مثل الهدم، أو التعديل الرئيسي، أو الإصلاح دون علم المالك، فقد يتم طلب الإخلاء قبل موعد انتهاء العقد، الذي تم تمديد تاريخ انتهاء صلاحيته، أو جدد نفسه تلقائياً.
2- هل يتوجب علي رفع دعوى لإخلاء المستأجر الذي يقيم في منزلي في إزمير "كارشياكا" منذ 22 عاماً، مع آخر زيادة قدرها 3 آلاف ليرة؟
وفقاً لقانون الالتزامات، تعتبر فترة تمديد العقد بحد أقصى 10 سنوات، وفي نهاية هذه الفترة يحق للمالك إخلاء المستأجر دون الحاجة إلى مبرر، ولذلك لا تحتاج إلى رفع دعوى إخلاء، ولهذا عليه إرسال تحذير قبل 3 أشهر.
3- هل يستطيع المؤجر المطالبة بالتعويض من المستأجر الذي أخلى مسكنه قبل تاريخ العقد؟
في حالة مغادرة المنزل دون أي مشاكل، يحق للمالك المطالبة بإيجار 3 أشهر أخرى، وللمطالبة بهذا المبلغ، يجب أن لا يكون قد أجر العقار أول المنزل لمستأجر جديد في غضون 3 أشهر، وإذا تم تأجير المنزل على الفور، فلا يمكن المطالبة بأي تعويض من المستأجر، وفي حال تم تأجير المنزل في نهاية الشهر الأول، يتم دفع التعويض أيضاً عن شهر واحد فقط.
4- هل سيتم اتخاذ اجراءات جديدة لمواجهة الزيادات الباهظة بعد رفع سقف الإيجار بنسبة 25%؟
حدود حقوق المالك المستأجر محددة في قانون "الالتزامات" في الفترة التشريعية الجديدة، وسيتم تنظيم قانون العقوبات التركي في هذا الصدد، ومن المتوقع أن يُحكم على أولئك الذين يزيدون إيجاراتهم عن متوسط السوق بالسجن من سنة إلى ثلاث سنوات، إلى جانب غرامة مالية.
كما يمكن أيضاً محاكمة الملاك الذين يتنمرون على المستأجر أو يهددونه و"يكسبون أرباحاً غير عادلة" بالحجز وفقاً لتقدير المحكمة.
5- كيف تتم عملية الإخلاء في المنزل الذي تم شراؤه أثناء تواجد المستأجر فيه؟
إذا بيع المنزل لشخص آخر، فإن المستأجر لديه 6 أشهر لإخلاء المنزل، ويمكن للمالك الجديد طلب الإخلاء من خلال تقديم إشعار للمستأجر في غضون شهر واحد، من تاريخ الشراء حتى نهاية الشهر السادس، ويمكن للمستأجر الاستمرار في العيش في المنزل، وإذا لم يخرج منه في نهاية هذه الفترة، يمكنه الذهاب إلى وسيط.
6- يقول الوكيل العقاري الذي استأجرت المنزل عبره قبل عام إنه يتصل نيابة عن صاحب المنزل ويضغط علي لإخلاء المنزل، مستشهداً بالزيادة في المساحة. ما الذي يمكنني القيام به حيال ذلك؟
لا يمكن للشركات العقارية الحاصلة على شهادة تفويض "إملاكجي" أن تضغط على الأشخاص الذين تخدمهم بممارسات غير قانونية وغير أخلاقية، ويمكنك للمستأجر تقديم شكوى إلى وزارة التجارة عبر نظام معلومات تجارة العقارات "CIMER".
7- هل هناك حد قانوني لطلب الإيداع من المؤجرين؟
لا يمكن أن يكون مبلغ الوديعة أكثر من إيجار 3 أشهر، ولا يمكن سحب هذا المبلغ دون موافقة المالك عن طريق إيداعه في حساب مصرفي من قبل المستأجر. وفي حالة إخلاء المستأجر للعقار، يجب ألا تكون هناك ديون متبقية من أجل الحصول على الوديعة الكاملة، ويجب ألا يكون هناك أي ضرر غير "الاهتلاك" العادي في المنزل.
8- هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر الذي يضايق سكان المبنى؟
يلتزم المستأجرون باستخدام المنزل ومكان العمل وفقاً للعقد وإظهار الاحترام اللازم لسكان المبنى، ويتم إرسال تحذير كتابي لمن يخالف ذلك، يفيد بأن العقد سينتهي في حال عدم تصحيح المخالفة بإعطاء 30 يوماً على الأقل.
وإذا كان سلوك المستأجر غير محتمل بالنسبة للمالك والجيران، فقد يتم إنهاء العقد بإشعار خطي.
9- هل يمكن للمستأجر الذي يتعرض للتهديد والضغط من المالك الذهاب إلى الوسيط أيضاً؟
ستخضع القضايا المتعلقة بتحديد الإيجار والإخلاء والتكيف والمشاكل المتعلقة بالعقد، والمشاركة غير المنقولة، والنزاعات الناشئة عن ملكية عمارات، والمستحقات لعملية الوساطة الإجبارية، وجميع النزاعات المشابهة، ستخضع أولاً إلى الوساطة، ومن ثم يمكن رفع دعوى قضائية.
وسيبدأ الطرف الذي يرغب في فتح القضية عملية الوساطة، فعلى سبيل المثال، إذا أراد المالك رفع دعوى إخلاء، فسيقوم أولاً ببدء عملية الوساطة.
وسواء أكان المستأجر أو المالك، يعتبر اضطهاد الطرفين أو تهديدهما أو إهانتهما جريمة وفق القانون التركي، وإذا واجه كلا الطرفين وضعاً غير قانوني، فبإمكانهما بالطبع الذهاب إلى الوساطة أو رفع دعوى قضائية، ولا يمكن للمالك أن يفعل ما يشاء بقوله "أنا صاحب المنزل"، ولا يمكن للمستأجر إظهار موقف غير قانوني بالقول إنه يدفع ثمن ذلك.
10- هل هناك رسوم لخدمة الوساطة؟
لن يتم فرض أي رسوم على التقديم والمقابلات حتى ساعتين. في المفاوضات خلال هذه الفترة، سيتم أخذ المبلغ الذي سيتم احتسابه وفقاً لتعريفة الحد الأدنى للأجور بالتساوي من الأطراف، ويجب تقديم الطلبات إلى مكتب الوساطة في قاعة المحكمة التي توجد بها المحكمة المختصة، أو إلى محاكم الصلح المخولة.
ويمكن للمستأجر والمالك والمدير والمساهم في حالة فسخ الشراكة، والممثل القانوني أو المحامي أو الوصي، بصرف النظر عن الأطراف، المشاركة في المفاوضات، وفي حالة عدم التوصل إلى اتفاق في الوساطة على زيادة الإيجار ورفع دعوى قضائية، فلن يتجاوز الحد الأعلى 25 بالمئة ضمن نطاق العقود التي لا تتجاوز 5 سنوات.
11- ما الذي يجب مراعاته عند توقيع عقد الإيجار؟ وفي هذه الحالة هل يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار؟
يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً، ولا يتم الاعتداد بالعقد الشفهي، ويجب أن تؤخذ سياسة التأمين ضد الكوارث "TCIP" الخاصة بالمسكن في تاريخ التوقيع مع اتفاقية الإيجار، كما يجب أن تتم جميع خدمات الاشتراك العامة المتعلقة بالعقار مثل الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي من خلال المستأجر، ويجب ألا يصدر المستأجر التزام إخلاء على بياض.
كما يجب أن لا تهمل إبرام "اتفاقية سمسرة إيجارية" في العقود مع الشركات العقارية، وفقاً للمادة 347 من قانون "الالتزامات"، ويجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار كتابي من خلال كاتب العدل قبل 15 يوماً على الأقل من نهاية الاتفاقية. وإذا لم يقدم المستأجر أي إخطار للمالك بأنه سيغادر المنزل، فيُعتبر عقد الإيجار مُجدداً لمدة عام واحد.
12- المؤجر يسكن في إيجار وينوي الانتقال إلى المنزل الذي أسكن فيه فهل يقرر الوسيط لصالحه؟
للمالك الحق في خلع نفسه إذا كان سيقطن في منزله، وإذا لم يكن هناك اتفاق متبادل، يجب على المالك رفع "قضية إخلاء بسبب الحاجة" في محكمة الصلح لهذا الغرض، واعتباراً من 1 سبتمبر 2023، يمكنها رفع الأمر إلى الوسيط بدلاً من المحكمة.
وإذا رأى الوسيط أن الحاجة حقيقية، فيجوز له أن يقرر الإخلاء لصالح المالك، ولا يستطيع المالك، الذي طرد المستأجر، على أساس أن ابنه أو ابنته يريدون العيش في المنزل، تأجيره لشخص آخر لمدة 3 سنوات، وخلافاً لذلك، سيتعين على المستأجر دفع تعويض.
