دليل الأجانب لشراء منزل أو عقار في تركيا

لا بد للأجانب عندما يسعون لشراء منزل في تركيا، من معرفة المستندات التي يحتاجونها وفهم بعض المسائل القانونية التي تسهّل عليهم إتمام عملية الشراء بأمان وضمان. يقدم هذا المقال دليلاً مبسّطاً لخطوات شراء منزل في تركيا لغير المواطنين، منذ ولادة الفكرة إلى إتمام الصفقة السعيدة.

بسبب تاريخها المذهل وثقافتها المتنوعة وطبيعتها الخلابة ومناخها المعتدل وموقعها الاستراتيجي بين قارات العالم الثلاث، ظلت تركيا دائماً الوجهة الأكثر جذباً للعديد من المغتربين والأجانب الذين يفضلون قضاء إجازات طويلة أو الاستقرار الدائم بين ربوعها، لما توفره لعشاقها من حياة هانئة وسعيدة. وقد زاد في مزايا البلاد مؤخراً إمكانية العيش والتنقل بين أرجائها بأمان وسط جائحة الوباء العالمي.

ومع ذلك، قد يرتاب الأجنبي ويتردد في اتخاذ خطوة كبيرة بانتقاله إلى بلد جديد واقتنائه منزلاً فيه، خاصة إذا كان لا يجيد لغته ولا يملك درايةً بأنسب أماكن العيش فيه.

فما هي إرشادات البدء بتحقيق حلم امتلاك منزل في جنة الأرض؟

العثور على منزل ملائم:

يُعد موقع sahibinden.com ومعنى تسميته "مباشرة من المالك"، مصدراً ممتازاً للتعرف على المتاح والمعروض من المنازل الجديدة والمستعملة في كلمنطقة من مناطق المدن والولايات الممتدة على طول البلاد وعرضها. كما يمكن بواسطته أيضاً التواصل عن بعد مع وكلاء ووسطاء بيع العقارات المتخصصين في كل منطقة على حدة. وتوفر مزايا التكبير والتصغير في الخرائط المرافقة لعروض البيع أو الإيجارات الهائلة التنوع، إمكانية الاستدلال على المناطق بالتحديد الدقيق ليس للحي والشارع فقط، بل لما يحيط بالمكان ويجاوره أيضاً، مدعوماً بالصور ومقاطع الفيديو، إضافةً إلى تواجد أماكن الخدمات الضرورية حول العقار، من مدارس ومشافي ومواقف مواصلات عامة ومتاجر ومراكز تسوق. ويعرض الموقع أسعارالعقارات المرشحة أيضاً بهدف مساعدة الباحث على اتخاذ قرار يتناسب مع المبلغ المالي المخصص لهذه الصفقة.

تجدر الإشارة إلى أنه بالرغم من اسم الموقع الذي يشير إلى إدراج العقارات من قبل المالك، يقوم وكلاء العقارات في كثير من الأحيان بنشر إعلاناتهم طمعاً في الحصول على 3% من سعر البيع كرسوم قانونية يدفعها البائع والمشتري بالتساوي للوسيط. لذلك ينبغي للأجنبي التحري عن سمعة الوكلاء بدقة من خلال قراءة تقييمات العملاء لهم، وزيارة المواقع الالكترونية الخاصة بهم، والتأكد من صدق عناوين مكاتبهم ومن تراخيصهم المعتمدة حتى لا يقع ضحية عملية نصب أو احتيال. كما يتعين عليه إجراء اتصال هاتفي معهم لتحديد المدى التقريبي للأسعار والمتطلبات الخاصة به، وذلك لأن وكلاء العقارات لديهم في الواقع تشكيلة عروض أوسع مما ينشرونه على صفحات هذا الموقع. كما يمكن للأجنبي العثور على إعلانات تتعلق بالعقارات المعروضة للبيع في صحيفة صباح الخاصة بالصفحات الصفراء "Sabah's Sarı Sayfalar".

ما الشروط التي تجعل المنزل "قانونياً"

لكي تكون المنازل في تركيا قانونية تماماً يجب أن تحقق ثلاثة متطلبات. أول تلك الشروط أن يكون لها سند ملكية قانوني أو ما يسمى بـ"الطابو". وثانياً أن تكون حاصلةً على رخصة بناء رسمية أو ما يسمى بـ"إعمار". وآخرها حصول المنزل على شهادة تؤكد ملائمته للسكن أو ما يسمىبـ"إسكان". لذلك لا بد للأجنبي من مراجعة مكتب السجل العقاري "دائرة الطابو" أو ما يعرف باللغة التركية بـ"Tapu Dairesi" للتأكد من أن العقار الذي ينوي شراءه قانوني، وأن سند ملكيته خالٍ من أية غرامات أو ديون مستحقة مرتبطة به، كأن يكون مرهوناً أو محجوزاً عليه وهو مايعرف باللغة التركية باسم ipotek.

ويتوجب على الأجنبي إن كان العقار الذي يعتزم شراءه واقعاً في مبنىً جديد، أن يتأكد من نقل اسم صاحب الأرض في صك الملكية إلى اسم المقاول الذي يقوم بالبيع. ويتعين عليه ألا يدفع ثمن العقار بالكامل إلا بعد إصدار سند ملكية رسمي باسمه. وتوفر البنوك التركية ضمان تأمين الأموال لكلا الطرفين أثناء إجراء هذه العملية.

كما تثبت شهادة "إسكان" أن المنزل صالح للسكنى أن بناءه قد تم وفقاً للمعايير المطلوبة ووفقاً لأنظمة مقاومة الزلازل. وبإمكان الأجنبي التحقق من حصول المنزل المختار على هذه الشهادة عبر علامة مشفرة في المربع الموجود على ما يعرف باسم "kat mülkiyeti".

وتُصدر سندات الملكية في تركيا إما بحدود زرقاء أو حمراء. وتشير الصكوك ذات الحدود الزرقاء إلى امتلاك الأرض أو الأرض التي تتضمن منزلاً مستقلاً، بينما تشير السندات ذات الحدود الحمراء إلى امتلاك وحدات سكنية أو شقق موجودة في مجمع سكني، ويشار إليها باسم "الموقع". ومن النقاط الهامة التي يجب مراعاتها عند شراء منازل ذات سندات حدودها حمراء هي معرفة رسوم الصيانة الشهرية المشتركة التي تسمى "عائدات" والتي يجب أن يدفعها أصحاب المنازل.

معرفة القوانين الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ

من المطالب الجديدة المتعلقة ببيع وشراء العقارات في تركيا والتي دخلت حيز التنفيذ منذ بداية عام 2020 الحصول على شهادة أداء الطاقة التي تعرف باللغة التركية بـ"Enerji Kimlik Belgesi" وهي توضح كفاءة الطاقة في المبنى. كذلك يحتاج الأجنبي للحصول على تغذية منزله المملوك بالكهرباء والماء، التسجيل في التأمين الإجباري ضد الزلازل المعروف اختصاراً بـ"DASK".

وفي حال تخطيط المالك الأجنبي لبيع عقاره في غضون خمس سنوات من الشراء، فسيخضع لضريبة أرباح رأس المال، وهي نسبة منخفضة تُحسب وفقاً للأرباح المتوقعة. كما سيتم تقييم ممتلكاته من قبل شركة خاصة وسيدفع 4% من القيمة الحقيقية للضرائب، بهدف وضع حد لتضليل السعر الفعلي المدفوع في العقار لتجنب دفع ضرائب باهظة.

كذلك يحتاج الأجنبي إلى رقم هوية أجنبية "yabancı kimlik numarası" بالإضافة إلى ترجمة مصدقة لجواز السفر. وبإمكانه القيام بعمل توكيلٍ رسميٍ لأحد المواطنين يجنبه هذين المطلبين. وفي حالات نادرة قد يتوجب على الأجنبي الحصول على تصريح عسكري يستغرق استصداره حوالي شهر، إذا كان البناء المزمع شراؤه قريباً من إحدى القواعد العسكرية أو المواقع الاستراتيجية.

ويقيد الأجانب الذين يعتزمون شراء الأراضي بمساحة لا تتعدى الـ30 هكتاراً، ويجدر التنويه إلى وجود لوائح صارمة في تركيا بشأن تراخيص البناء على الأراضي المشتراة. وقد تم في يوليو من هذا العام حظر بناء "المنازل الصيفية" في الأراضي الزراعية. كما تم اعتباراً من 19 سبتمبر2018 إقرار منح الجنسية التركية للأجانب الذين يشترون عقاراتٍ بقيمة 250 ألف دولار أمريكي، على ألا تباع تلك العقارات قبل مرور ثلاث سنوات.

وقد أطلقت المديرية العامة لسجل الأراضي ومديرية السجل العقاري، التابعتين لوزارة البيئة والتخطيط العمراني مؤخراً، موقعاً الكترونياً باسم"دليلك في تركيا". وهو موقع إعلامي رائع ومفيد لمشتري العقارات الأجانب يتيح لهم التصفح بست لغات مختلفة هي الإنجليزية والألمانية والعربية والفرنسية والروسية والإسبانية، ويحتوي على جميع المعلومات الضرورية والتفاصيل الدقيقة عن شراء العقارات في تركيا للأجانب. ويمكن زيارته من خلال الرابط www.yourkeyturkey.gov.tr.

تجدر الإشارة إلى أن "مراد كوروم" وزير البيئة والتمدن التركي أعلن مؤخراً أن تركيا توشك أن تنتهي من تسجيل جميع سندات الملكية الموجودة في السجل العقاري والتي يتجاوز عددها 200 مليون سند في عموم البلاد، في نظام السجل العقاري الإلكتروني "TAKBIS". وبحلول العام المقبل لن تكون هناك حاجة للحصول على مستندات ورقية ممهورة بأختام أو تواقيع الحبر من الأرشيف. كما ستتم عمليات شراء العقارات وبيعها بوثائق الكترونية بعد أن قررت البلاد عدم استخدام الأوراق في مبيعات العقارات، وذلك بهدف جعل معاملات المواطنين أسهل وأقصر، وتوفيرمصاريف الإدارات الحكومية مع التأكيد على أن سندات الملكية الإلكترونية منقولة من وثائق أصلية. وستكون هذه الوثائق متوفرة على موقع بوابة تركيا الإلكترونية للخدمات الحكومية "e-Devlet".